+ DE DETAILS ?

A. COMMENT ACHETER UN APPARTEMENT EN ISRAËL ?

Jusqu'il y a peu, Israël était connu pour la progression constante de son marché immobilier si peu... immobile! Bien souvent en Israël, on achète un bien immobilier plutôt que d'en louer; d'autre part, depuis longtemps déjà, Israël reste un lieu privilégié pour les juifs du monde entier dans l'achat d'un bien immobilier, que ce soit comme investissement ou encore comme résidence principale ou secondaire.

Nous allons par conséquence tenter d'esquisser en grandes lignes les étapes par lesquelles il faut passer pour l'achat d'un bien immobilier en Israël; ce sera une approche pratique et condensée. Toutefois, pour votre facilité, veuillez trouver au bas de cet article un tableau récapitulatif des points importants; de plus, vous trouverez en bleu les principaux termes hébreux, écrits phonétiquement, après chaque terme et un lexique chronologique en fin d'article.

Soulignons qu'en Israël, ce ne sont pas les notaires qui se chargent exclusivement des transactions immobilières comme en Europe continentale mais tout avocat [“Oré'h Din”], dont le rôle peut débuter dés l'ouverture des pourparlers et s'achèver à l'enregistrement possible de la transaction. Nous tenons à souligner expressément que ces quelques lignes ne peuvent en aucun cas remplacer le conseil et l'assistance d'un avocat: les parties peuvent avoir chacun le sien ou encore être représentées toutes deux par le même, sous certaines conditions.


B. LES DROITS VENDUS :

Sans entrer dans le détail des inscriptions légales, quasi-légales ou de fait, rappelons qu'un bien immobilier en Israël peut être enregistré (ci-après: “l'Enregistrement” [“Rishoum”]) soit :

1. Avec inscription légale au Fichier immobilier du cadastre [“Lishkath Rishoum HaMekarkeïn” ou le “Tabo”, terme historique ottoman] et équivalent au Registre des Hypothèques - dépendant du Ministère de la Justice;
2. avec inscription quasi-légale aux offices de l'Administration des Domaines [le “Minhal Mekarkei Israël” ou le "Minhal”] dépendant du Ministère des Infrastructures Nationales;
3. avec inscription contractuelle de fait, dans les bureaux des Sociétés de construction reconnues comme Sociétés de Logements [“'Hevra Meshakeneth”];
4. avec inscription contractuelle de fait, ou encore dans certains cabinets d'avocats;.
   

• LA PREMIERE ETAPE consistera donc à retirer un extrait de propriété [“Nessa'h Rishoum”] ou tout autre document prouvant les droits du vendeur sur le bien immobilier et ou l'attestation de l'état légal de ces droits [“Ishour z'houyot”].
• DEUXIEME ETAPE : il importe également de vérifier également si les droits vendus sont libres et quittes de toute subordination et si les droits sont grevés, n'est-il pas indispensable d'en exiger la levée préalable ou parallèle ?
  1. Le bien immobilier est-il loué à un tiers ou est-il occupé par un locataire protégé et garanti en pas-de-porte; [“Dmei maftéa'h”] ?
  2. Une hypothèque [“Mashkanta”], un gage ou une saisie sont-ils grevés sur le bien immobilier (à vérifier à l'Enregistrement et au Greffe des Gages) ?
  3. Si le bien immobilier est enregistré au “Tabo”, y a-t-il des mentions marginales [“Héarot Hazara”] : privées (limitation de vente, tuteur, succession, liquidateur...), municipales (expropriations, restrictions d'urbanisme, taxation,...), ou étatiques (expropriation, tribunaux, imposition,...)
  4. S'il s'agit d'une co-propriété, existe-t-il une charte de l'immeuble [“Takanon”] et quelles en sont les conditions ?
  5. Y a-t-il des droits à construire liés au bien immobilier, toutes ses parties ont-elles été légalement bâties?
  6. Y a-t-il des parties communes légalement exclues de la propriété commune et annexées [“Hatzmadot”] exclusivement à un des appartements (comme le toit, le jardin, les emplacements de parking, les caves, l'ascenseur, les terrasses,...) ?
• LA TROISIEME ETAPE consiste à contrôler la nature du ou des vendeurs et acheteurs, élément qui va importer pour la transaction.
  1. S'il s'agit de vendeurs et d'acheteurs privés, il faut s'assurer de leur identité respective, parfois même en recueillir des déclarations et obtenir des mandats notariés ou consulaires si l'un d'eux est représenté par un autre.
  2. Il faudra aussi s'assurer que parmi les vendeurs ne se trouve pas un mineur ou un incapable de jouissance; le cas échéant, la transaction devra être ratifiée par le tribunal de district et par le Tuteur Officiel de l'Etat qui l'approuvera, ou non, selon des critères de rentabilité et de necessité.
  3. Si l'appartement est vendu dans le cadre de l'exécution d'une succession, est-ce de commun accord par les héritiers légaux, ou par l'exécuteur avec la ratification du tribunal compétent ?
  4. S'il s'agit d'une liquidation, il faut passer par le curateur et le tribunal compétent.
  5. Enfin, si le vendeur est une personne morale (société, association sans but lucratif, goupement...), des documents supplémentaires seront nécessaires.

• Aux vendeurs, incomberont en principe :
  1. Dans les 50 jours suivant la conclusion de la transaction, la taxe sur la plus-value immobilière [“Mass Sheva'h”], ses taux étant échelonnés en parallèle avec l'impôt sur le revenu, jusqu'à 50% du bénéfice en shekels, et la taxe sur la vente ( 2.5 %) [“Mass Mé'hira”] avec toutefois une double exemption éventuelle pour certains appartements servant de logement ;
  2. les droits d'agrément [“Dmei Haskama”] et les canons emphytéotiques [“Dmei 'Hakira”] à payer au “Minhal” ou au plein-propriétaire du bien immoblier s'il s'agit d'un bail quasi-emphytéotique (bail de longue durée), à vérifier spécifiquement avant chaque revente du bien immobilier, sauf si des droits forfaitaires de capitalisation [“Dmei Hivoun”] ont été payés ;
  3. les droits d'embellissement sur la plus-value [“Heitel Hashba'ha”]ou autres droits à payer à la municipalité le cas échéant, tous estimés selon des paramètres variables.
• A l'acheteur de payer, en principe :
  1. Dans les mêmes 50 jours, la taxe d'achat sur l'immobilier [“Mass Rekhisha”] ; son taux sera échelonné de 0.5% à 5% pour les appartements, avec pourtant un abattement [“Ptor 'Helki”] de 0.5% pour les nouveaux immigrants, les invalides et les familles ayant perdu un des leurs sous les drapeaux (jusqu'à un plafond d'environ $250,000), et de 5 % pour les autres biens immobiliers;
  2. les timbres fiscaux nécessaires à l'enregistrement au “Tabo” (plus de cent shékels).
  Si le bien immobilier est vendu en première main par une entreprise de construction, il faudra ajouter :
  3. la T.V.A. (17%) [“Ma'am”] ;
  4. les frais de notaire pour l'authentification de signatures, selon le nombre d'exemplaires ;
  5. souvent, une participation aux frais légaux d'enregistrement, payable au constructeur et variant de centaines de shékels à 2% + T.V.A. du prix de l'appartement.
• Il existe encore des dépenses dont il faut tenir compte et qui peuvent incomber soit au vendeur, soit à l'acheteur, soit aux deux, simultanément ou alternativement :
  1. La commission de l'agent immobilier (en principe 2% + T.V.A.) ;
  2. les honoraires du ou des avocats des parties (à fixer à l'avance) ;
  3. si le bien immobilier est enregistré auprès d'une société de logement, à chaque cession, des droits sur le bien immobilier devront être payés en tant que participation aux frais légaux d'enregistrement comme sus-cités ;
  4. les dépenses courantes occasionnées par la possession et l'usage de l'appartement [“Hotsaoth Shotefoth”] seront en général supportées par le vendeur jusqu'à l'entrée en jouissance, à savoir la remise de la possession du bien immobilier [“Messirath Ha'Hazaka”], et par l'acheteur par après.
• LA QUATRIEME ETAPE étape consiste donc à évaluer au préalable les frais qui entourent la transaction.

La convention elle-même peut être précédée d'un avant-contrat [“Zikhron Dvarim”] signé par les parties de façon informelle en vue de la conclusion ultérieure de la convention final. Si cet avant-contrat répond aux exigences légales, il sera considéré comme un véritable contrat de vente entre les parties, et fera déjà naître un engagement liant les parties. Il ne faut donc pas y voir une simple mise par écrit des intentions entre les parties, et ainsi laisser pour plus tard la conclusion de conditions telles que les échéances de paiement, les “petits travaux” incombant au vendeur, les “petites” annexes à la convention, etc… Les avocats rédigeant plus tard la convention seront tenus de respecter à la lettre ce qui a été fixé dans cet avant-contrat et risquent de rencontrer des difficultés si les parties ne tombent pas d'accord sur tous ces points laissés de côté: c'est pourquoi, il est bon de prendre conseil auprès d'un avocat le plus tôt possible.

Sur base des conditions figurant dans l'avant-contrat, ou à défaut, conformément aux conditions dictées par les parties, le ou les avocats rédigent la convention de vente en y insérant tout ce que les parties ont convenu: nous rappelons que seules les dispositions reprises dans la convention écrite seront exécutoires, d'où l'importance pour chacune des parties de bien en comprendre les termes et les conditions, et tout particulièrement pour celles à qui la langue dans laquelle la convention est formulée reste … de l'hébreu !!!

Avec ou après la signature de la convention, d'autres documents devront être signés par les parties ou par l'une d'elles: actes de vente ou de cession de bail [“Shtaroth”], déclarations [“Hatzaroth”] aux autorités fiscales, formulaires divers, mandats [“Yipouyé Koa'h”]… Il est à signaler que si, tout au long des pourparlers, la loi exige des parties “une bonne foi” [“Tom-Lev”], c'est-à-dire de dévoiler toutes les informations nécessaires et de ne dissimuler aucun vice-caché, il en va de même pour les relations entre les parties après la signature de la convention: elles doivent continuer à agir de bonne foi, et donc remplir équitablement leurs engagements respectifs sous peine d'indemnisation de l'autre partie.

+ DE DETAILS ?

HOME